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【課程背景】

當(dāng)下各房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略生命線：亟待破局、快速銷售、快速回款是企業(yè)的生命線。

各案場(chǎng)雖然有可能有營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)，但是理解準(zhǔn)則和達(dá)到要求不一樣，以至于業(yè)績(jī)大相徑庭。

怎樣才能統(tǒng)一案場(chǎng)操作規(guī)范，達(dá)成基本一致的業(yè)績(jī)要求？

全景案場(chǎng)營(yíng)銷閉環(huán)

從整體營(yíng)銷策略、年度指標(biāo)達(dá)成、首開(kāi)業(yè)績(jī)保證、持銷攻堅(jiān)克難等全維度講解，實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷鏈條閉環(huán)。

達(dá)成認(rèn)知同頻、防止丟項(xiàng)落項(xiàng)

每名營(yíng)銷人員對(duì)系統(tǒng)營(yíng)銷的理解不盡相同，在籌備期間或工作中會(huì)有重點(diǎn)，但也會(huì)有遺落的可能，本課旨在集各家營(yíng)銷長(zhǎng)處、歸納總結(jié)，并給出一攬子營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作強(qiáng)條，以防止落項(xiàng)丟項(xiàng)。

給出系統(tǒng)方法工具

博采各標(biāo)桿房企方法工具、同時(shí)以實(shí)戰(zhàn)角度出發(fā)，再次進(jìn)行系統(tǒng)整理，給到大家極為實(shí)用的營(yíng)銷工具包。舉例：在拓展客戶過(guò)程中，如果沒(méi)有客戶地圖，不知道“客戶是誰(shuí)、客戶在哪、客戶為什么來(lái)、客戶為什么買”就是盲拓就是瞎打。

房地產(chǎn)營(yíng)銷兩個(gè)核心之增量與轉(zhuǎn)化

客戶擴(kuò)容與提高轉(zhuǎn)化是每個(gè)案場(chǎng)的核心工作，但兩者工作背后又有很強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力及邏輯進(jìn)行支撐。舉例：轉(zhuǎn)化率提高是表項(xiàng)，但背后實(shí)則是管理動(dòng)作、說(shuō)辭制定、政策激勵(lì)、房源加推、節(jié)點(diǎn)釋放、日常盤客、案場(chǎng)士氣等眾多因素構(gòu)成。

【課程大綱】

一、課程前言：關(guān)于營(yíng)銷的核心邏輯

1、返璞歸真、大道至簡(jiǎn)、營(yíng)銷沒(méi)有一招鮮、沒(méi)有新花樣、但營(yíng)銷又是一套復(fù)雜的系統(tǒng)：核心策略、人員配置、管理動(dòng)作、一線士氣等等一系列的事項(xiàng)

2、營(yíng)銷即高大上又是反復(fù)重復(fù)的工作

高大上：定位產(chǎn)品營(yíng)銷策略

反復(fù)重復(fù)、來(lái)來(lái)回回、羅里吧嗦就那點(diǎn)事：客戶增量、案場(chǎng)轉(zhuǎn)化

3、從銷售的賣點(diǎn)邏輯要轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻舻馁I點(diǎn)邏輯

你有的不是客戶想要的、客戶想要的你沒(méi)有所以沒(méi)買

論客戶研究的重要性

4、客戶的買點(diǎn)邏輯是啥

客戶為什么在這區(qū)域買？

這個(gè)區(qū)域?yàn)槭裁促I這個(gè)項(xiàng)目？

客戶為什么現(xiàn)在買？

客戶買完為什么要給朋友說(shuō)？

5、銷售說(shuō)辭的一致是導(dǎo)致對(duì)客戶不能對(duì)癥下藥的關(guān)鍵

6、銷售員愛(ài)上了項(xiàng)目、這個(gè)項(xiàng)目才好賣！

看看案場(chǎng)銷售和員工有多少人買，即可知道喜愛(ài)度

7、關(guān)于一言堂：客戶成交才是核心而并非老板或領(lǐng)導(dǎo)的一廂情愿

8、案場(chǎng)問(wèn)題的直接暴露工具：客戶滿意度神秘客與五一民主生活會(huì)

二、三軍未動(dòng)、策略先行：地產(chǎn)全景營(yíng)銷，核心策略梳理

1、全景營(yíng)銷計(jì)劃：項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略指引

2、首開(kāi)營(yíng)銷計(jì)劃

首開(kāi)前工作鋪排周期邏輯

首開(kāi)三件套的必要性

首開(kāi)指標(biāo)的鋪排邏輯

3、竟品說(shuō)辭與反向壓制竟品說(shuō)辭

4、整體推盤策略

5、整盤價(jià)格策略

6、價(jià)格擠壓策略

7、月度營(yíng)銷策略

8、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略

9、尾盤策略

10、車儲(chǔ)策略

11、一張銷控圖看出整體打法

12、客戶管理策略

13、激勵(lì)策略

14、說(shuō)辭策略

傳統(tǒng)說(shuō)辭

客戶分類說(shuō)辭

客戶置業(yè)邏輯的說(shuō)辭

為什么買這個(gè)區(qū)域

為什么這個(gè)區(qū)域買這個(gè)項(xiàng)目

為什么客戶現(xiàn)在買

為什么客戶給推介客戶

15、渠道策略

16、商業(yè)銷售策略

17、關(guān)于三率：復(fù)訪率、解籌率、轉(zhuǎn)化率

三、案場(chǎng)精細(xì)化管理：陣地，分工，隊(duì)形

1、陣地：LH的步步為營(yíng)《邏輯很清晰的陣地包裝及劃區(qū)域利用》

2、隊(duì)形：銷售模式

自拓自銷

剛需首改盤

銷售+渠道

文旅盤

高端盤

別墅盤

遠(yuǎn)郊盤

商辦盤

3、分工

項(xiàng)目營(yíng)銷總：三軍主將

銷售經(jīng)理：沖鋒隊(duì)帶頭人

策劃經(jīng)理：參謀長(zhǎng)兼后勤部長(zhǎng)

客服經(jīng)理：大數(shù)據(jù)分析官

渠道經(jīng)理：壓制外部渠道火力

銷售員：小白與老手的較量

三足鼎立的關(guān)系：銷策渠經(jīng)理的關(guān)系

4、上崗

通關(guān)考核

上崗及升職認(rèn)證

四、客戶增量：不盲打、走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)

1、客戶地圖

2、成交業(yè)主精神領(lǐng)袖挖掘

3、外展點(diǎn)

4、過(guò)往開(kāi)發(fā)社區(qū)

5、周邊社區(qū)展點(diǎn)

6、企業(yè)滲透

7、下級(jí)市場(chǎng)拓客

8、老客戶維系

9、大型活動(dòng)

10、筑巢引鳳：夜市、游樂(lè)設(shè)備

五、實(shí)效轉(zhuǎn)化：知客戶、嚴(yán)管理、強(qiáng)考核、正激勵(lì)

1、銷售員的管理

指標(biāo)管理

拓客指標(biāo)

約訪指標(biāo)

認(rèn)籌指標(biāo)

成交指標(biāo)

回款指標(biāo)

早晚例會(huì)

早例會(huì)-每人工作指標(biāo)

盤客戶：別聽(tīng)二手傳遞信息、直面銷售一線傾聽(tīng)

2、客戶分析、成交周期、到訪次數(shù)、成交天數(shù)

3、未成交客戶分析：成交客戶有共性、未成交客戶理由千千萬(wàn)

4、關(guān)于盤客

銷售的一致反饋

價(jià)格因素

不著急購(gòu)買

交房晚

樓層不好 朝向不好

就是過(guò)來(lái)看看

決策人沒(méi)來(lái)做不了主

買競(jìng)品了

對(duì)于銷售的管理

跟著客戶節(jié)奏的銷售業(yè)績(jī)都一般

說(shuō)不清楚客戶情況和追客動(dòng)作的銷售業(yè)績(jī)一般

天天腦子沒(méi)有客戶的銷售業(yè)績(jī)一般

只想飛單、挑客戶的銷售業(yè)績(jī)一般

關(guān)于每天量化工作

去哪拓客單頁(yè)留電加微信指標(biāo)

復(fù)訪指標(biāo)

認(rèn)購(gòu)簽約回款指標(biāo)

老客戶回復(fù)指標(biāo)

線上自媒體指標(biāo)

盤客具體動(dòng)作什么時(shí)候

客戶基本情況

客戶關(guān)注點(diǎn)及抗性卡點(diǎn)是什么

客戶為什么現(xiàn)在在這個(gè)區(qū)域此時(shí)此刻買咱們項(xiàng)目

下一步跟進(jìn)客戶策略是什么

什么時(shí)候給客戶回電

什么時(shí)候利用什么口徑邀約客戶返場(chǎng)

預(yù)計(jì)成交時(shí)間

5、很多項(xiàng)目賣不動(dòng)的產(chǎn)品

產(chǎn)品硬傷

價(jià)格邏輯失衡

銷售員不主推

難賣獎(jiǎng)勵(lì)少

沒(méi)有考核體系

不知道怎么賣？剛需改善盤中的大戶型產(chǎn)品150以上面積

6、激勵(lì)考核政策

六、實(shí)戰(zhàn)案例篇：案場(chǎng)營(yíng)銷出現(xiàn)大概率問(wèn)題解決方案

1、開(kāi)盤不利

首開(kāi)定價(jià)

團(tuán)隊(duì)管理

倉(cāng)促開(kāi)盤

裸開(kāi)售樓處

界面展示差

產(chǎn)品力弱

蓄客時(shí)間不足

報(bào)價(jià)與成交價(jià)體系

臨時(shí)通知客戶

賣點(diǎn)什么也不確定

2、后續(xù)乏力

市場(chǎng)好？管理好？模式好？

供貨問(wèn)題：大運(yùn)營(yíng)體系出了問(wèn)題

供銷存：存量辦法不多

按天計(jì)算去化能力的考驗(yàn)：考驗(yàn)月度營(yíng)銷總的能力

日營(yíng)銷工作閉環(huán)系統(tǒng)

3、競(jìng)品搗亂

以某二線省會(huì)城市為例：主流地產(chǎn)公司的核心打法

保利：貼近市場(chǎng)、快打快收

萬(wàn)科：榜一大哥、情懷主義

龍湖：產(chǎn)品主義、靈活多變

綠城：最懂客戶、最懂產(chǎn)品

招商：央企大鱷、穩(wěn)扎穩(wěn)打

中海：成本為先、發(fā)揮穩(wěn)定

競(jìng)品降價(jià)

渠道搗亂

4、彈藥不足

營(yíng)銷費(fèi)率：實(shí)時(shí)調(diào)整

費(fèi)用更多的問(wèn)題

賣一套房花多少錢案場(chǎng)沒(méi)數(shù)

賣一套房花多份錢

渠道費(fèi)：客戶保護(hù)期-案場(chǎng)是否飛單的關(guān)鍵

代理費(fèi)

推廣費(fèi)

傭金

5、當(dāng)下主流的推廣模式

傳統(tǒng)推廣

綠城模式：紅線管理

七、別人眼里的好孩子：評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目的感受

1、體驗(yàn)感：第一感覺(jué)的賣相

四件套：陣地包裝、售樓處、示范區(qū)、樣板間

2、精氣神：門口保安、保潔阿姨、接待臺(tái)等人員的狀態(tài)

3、銷售力：銷售的信心、說(shuō)辭、政策

圍繞三個(gè)為什么：為什么買這個(gè)區(qū)域、為什么買這個(gè)項(xiàng)目、為什么今天買？

4、品質(zhì)感：六千有六千的配置、十萬(wàn)有十萬(wàn)的配置

5、兌現(xiàn)力：行業(yè)目前最大的保障

6、承諾：各個(gè)節(jié)點(diǎn)達(dá)成、交付時(shí)間、配套兌現(xiàn)時(shí)間

7、口碑：復(fù)購(gòu)率、老帶新、圈子的評(píng)價(jià)

李老師

從事房地產(chǎn)營(yíng)銷工作近二十年，先后操作及管理項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)，累計(jì)銷售額突破五百億，涉及物業(yè)類型種類豐富，住宅、綜合體、純商業(yè)等，營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)豐富。

1.職業(yè)履歷：先后服務(wù)于港企（任職高級(jí)總監(jiān)）、央企（大區(qū)營(yíng)銷總）、民企（營(yíng)銷中心總經(jīng)理）及目前頭部代建企業(yè)（區(qū)域營(yíng)銷中心總經(jīng)理）等多家企業(yè)，積累豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)；

2.核心優(yōu)勢(shì)：

全周期開(kāi)發(fā)視角：拿地小組核心成員，對(duì)各種物業(yè)尤其城市綜合體整體開(kāi)發(fā)決策有獨(dú)特見(jiàn)解，善于產(chǎn)品定位及后期操作落地；

代建模式解析：具有全過(guò)程代建營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，熟知其流程體系，深知如何利用代建模式為項(xiàng)目進(jìn)行賦能。

多物業(yè)類型同期管理：根據(jù)各物業(yè)特征，善于全過(guò)程大營(yíng)銷體系搭建，從集團(tuán)平臺(tái)搭建到項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建；多物業(yè)類型、跨周期、跨區(qū)域管理，保證公司紅線，達(dá)成業(yè)績(jī)指標(biāo)。

逆勢(shì)周期下沉管理：秉承“問(wèn)題都在辦公室、答案就在案場(chǎng)一線”、“業(yè)績(jī)都是盯出來(lái)的”的理念，在逆境周期中下沉一線管理，更深知逆勢(shì)案場(chǎng)營(yíng)銷管理的核心打法。

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在線報(bào)名：房地產(chǎn)案場(chǎng)全景營(yíng)銷之拓客、控客、盤客特訓(xùn)營(yíng)(北京)

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