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【課程背景】

項目的精細化管控是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的大勢所趨，但是對于項目的在獲取、建設、銷售等全流程中所產(chǎn)生的問題也相當復雜，項目將面臨土地獲取、招投標、總包管控、安全生產(chǎn)、銷售去化、房屋交付、財務、法律、政策等多方面風險問題，如不能正確對待這些風險，將會導致項目的偏差及失敗，也將給房企自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”，躲過這些“雷”，提高房企防范意識，降低項目運營風險，優(yōu)化項目成本和管理模式是房企面臨的主要問題。

本課程基于法律視角和項目實操視角兩個維度，從投拓、設計、施工、營銷、交付等方面，直擊項目開發(fā)中的痛點、破解之道，結(jié)合案例及數(shù)據(jù)分析，就項目全流程風險防范進行剖析與探討。

【課程目標】

1、本次課程以案例入手，條分縷析，將風險從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A防、事中應對。從而打造房地產(chǎn)企業(yè)核心模塊的風險管控體系，減少項目建設風險及由風險帶來的經(jīng)營成本。

2、課程以全員風險管理理念，與業(yè)務流程相結(jié)合的過程管理與知識管理，結(jié)合公司管理與項目建設的各個模塊，介紹標桿企業(yè)的風險管理理念、實踐與經(jīng)驗、教訓，為企業(yè)風險管理提供全面的解決方案。

3、課程實戰(zhàn)，內(nèi)容實操，觀點新銳。將風險識別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實實在在的利潤。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、項目總，設計、工程，成本、采購，運營、法務等中高層管理人員

【課程大綱】

第一部分招拍掛與收并購參與要點

一、招拍掛文件解讀

1、競拍規(guī)則的了解

2、自有資金的考慮

3、合作模式確定

思考：資質(zhì)對于項目競拍的影響

二、工期及地塊情況

1、不利因素

2、工期排布

【案例】：多業(yè)態(tài)土地成本分攤

三、當?shù)劁N售政策

1、“五限”

2、資金監(jiān)管

四、項目指標的了解

1、現(xiàn)金流回正

2、利潤

五、交易主體

【案例】：誰才是公司的話事人？

六、股東投入

思考：注冊資本金過大的有何風險及不利？

七、債權債務

【案例】：股東變更所導致的過會條件變化

八、土地獲取

【案例】：報建能否阻卻閑置？

九、規(guī)劃建設

【案例】：政策調(diào)整是否為不可抗力？

十、市場營銷

【案例】：房源去哪了？

十一、過渡期

思考：過渡期公司經(jīng)營會存在波動，會存在哪些風險點？如何來規(guī)避這些風險點？

第二部分設計那些事兒

一、設計院資質(zhì)及設計合同無效的處理方式

二、設計深度分類

1、概念設計

2、初步設計

3、招標圖

4、施工圖

5、施工期配合

三、設計成果完成的標準及標志

四、設計成果的知識產(chǎn)權

思考：委托設計成果的權屬歸屬？

五、設計費用的結(jié)算

【案例】：無合同是否需要支付設計費

【案例】：設計費用約定不明的結(jié)算

六、重大設計變更

思考：規(guī)劃變更及設計變更的區(qū)別？

【案例】：設計變更是否需要通知業(yè)主？

七、設計事故及損失賠償

八、設計合同的解除

第三部分招投標全流程梳理

一、招標人準備工作

1、項目是否需要強制招投標

【案例】：應招未招標而簽訂合同的行政處罰

2、可以單獨發(fā)包的單位工程

【案例】：業(yè)主方繞開總包合同約定進行單獨分包，是否屬于肢解發(fā)包？

3、編制資格預審、招標文件文件

4、投標文件的編制要求

5、發(fā)布資格預審公告

【案例】：當公開招標的，采用邀請招標的行政處罰

6、資格預審

7、發(fā)售招標文件及答疑、補遺

【案例】：公告時間不足的行政處罰

8、接收投標文件

9、抽取評標專家

【案例】：評標專家?guī)爝x擇違規(guī)的行政處罰

10、開標

11、投標文件評審

12、定標

13、發(fā)出中標通知書

【案例】：確定中標人后，擅自取消招標項目的責任

14、合同談判及簽約

【案例】：中標人單方結(jié)算

15、退還投標保證金

第四部分如何避免陷入“工程索賠”的坑

一、什么是工程索賠

1、索賠主體

2、索賠原因

3、索賠程序

4、索賠結(jié)果

5、索賠目的

【概念辨析】索賠vs簽證

二、施工索賠的機會及形成

1、業(yè)主的行為（先天不足）

思考：簽證是否必須包含責任承擔方？

思考：業(yè)主方的哪些行為或客觀因素會給施工單位提供施工索賠的機會？

2、業(yè)主的行為（后天作）

【案例】：烤死人大廈

3、業(yè)主的行為（客觀因素）

【案例】：只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認定？

4、不可抗力

5、分包商的行為

【案例】：飄忽不定的結(jié)算價--到底誰錯了？

三、索賠種類及索賠費用的組成及索賠證據(jù)

1、合同文件

2、業(yè)主發(fā)文

3、溝通文件

4、事實文件

四、如何應對竣工勒索？

【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？

思考：竣工驗收和竣工驗收備案的責任主體到底是誰？

思考：配合竣工驗收及備案是承包人義務還是權利？

【案例】：疑難復雜的總包竣工糾紛案件--查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第五部分項目的工程結(jié)算

一、工程結(jié)算與審計的關系

思考：何為審計？審計有哪幾種類型？為什么會出現(xiàn)審計與結(jié)算的矛盾？

思考：何種情況以審計機構核定金額為準，何種情況以承發(fā)包雙方結(jié)算為準？

思考：在未約定結(jié)算或?qū)徲嫊r間點情況下，一般法院認定的合理時長為多久？

1、政府審計案件的常見裁判思路

【案例】：雙方約定結(jié)算以審計為準，但是條款卻無效

2、非政府審計案件的常見裁判思路

思考：法院對于審計類案件判決的依據(jù)及審查思路

【案例】：雙方明確約定審計機構及審計方式，法院為何還要查實審計情況？

二、倒簽合同的結(jié)算

思考：合同倒簽是否可以規(guī)避風險？

【案例】：說不清的結(jié)算單價

三、承包人單方結(jié)算

1、以送審價為準的適用前提

【案例】：為何單方結(jié)算未被支持--法院的說理及依據(jù)

2、成就的條件--滿足四部結(jié)算過程

四、結(jié)算協(xié)議達成后的索賠

思考：達成結(jié)算協(xié)議后還能否進行索賠？

1、政府文件及各地高院的司法判例及解釋

2、趨勢及管控方法

第六部分人力資源問題的介入及應對

一、優(yōu)質(zhì)員工的招聘--招聘及試用期風險防范

1、背景調(diào)查是否流于形式

2、如何確認應聘員工信息的真實性？

3、入職登記表填寫與實際不符能否作為辭退理由？

4、應屆生及校招的注意事項

5、Offer發(fā)放節(jié)點與內(nèi)容

二、員工違反公司制度處理方式--員工泡病假的破題思路

1、勞動手冊約定必須三甲醫(yī)院開具病假單？

2、如何確認病假的真實性？

3、如果員工上述病假被確認為無效后，公司是否可以追求員工賠償責任？

三、公司是否可以采取末位淘汰制？--績效考核及崗位調(diào)整

1、員工手冊是否合規(guī)？

2、是否 “嚴重違反用人單位的規(guī)章制度”？

3、是否屬于“勞動者不能勝任工作”？

4、處于末位怎么辦？

四、離職員工談判技巧--降低員工不合理的訴求及情緒疏導

第七部分項目營銷宣傳法律支持

一、工期及銷售節(jié)點--股東回流及現(xiàn)金流

1、項目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標準及銷售合同審核要點--客訴源頭風險的把控

1、精裝修管控要點

2、補充協(xié)議的注意事項

三、廣告法及銷售物料審核--常見風險點的規(guī)避及寫法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價格標注

4、面積表述

5、項目位置示意圖

6、規(guī)劃中/建設中設施宣傳

【案例】：學區(qū)房之痛

7、廣告圖片

8、物業(yè)宣傳

9、宣傳贈送要求

【案例】：陽臺面積不達標

四、開盤前風險審查--售樓處及樣板間檢查要點

五、不利因素與銷售說辭--銷售人員的風控意識的宣貫

第八部分項目竣備及交付

一、商品房竣工驗收與交付使用

1、現(xiàn)實交付及權利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責任承擔

【案例】：遺失的交付通知書--未寄發(fā)《交付通知書》的后果

4、交付的前置條件

思考：開發(fā)商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質(zhì)量驗收與綜合驗收是何種關系？何為“五方核驗”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時應必備的文件有哪些？

6、購房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶的權利還是義務？

【案例】：房屋質(zhì)量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見法律問題

1、逾期交房的常見情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責任的承擔方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購房人對房屋的接收，開發(fā)商是否還需要承擔違約責任？

【案例】：因政府延遲辦理相關手續(xù)而逾期交付是否構成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風險

1、精裝修交付標準--風險管控要點

思考：示范文本對房屋交付標準的合同應當如何約定？

2、判斷房屋質(zhì)量缺陷的依據(jù)及法律風險

【案例】：房屋質(zhì)量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質(zhì)量缺陷

1)部品質(zhì)量缺陷

2)設計質(zhì)量和工藝質(zhì)量缺陷

3)室內(nèi)環(huán)境污染

思考：因質(zhì)量瑕疵維修后，質(zhì)保期是否能重新計算？

四、商品房小區(qū)產(chǎn)證辦理

1、項目大產(chǎn)證的辦理

2、小產(chǎn)證的辦理

【案例】：“交付后720天內(nèi)辦理產(chǎn)證”的約定

第九部分股權退出的注意事項

一、何謂“模擬清算”？

思考：利潤分配的前提

二、股權退出時間點

思考：如何退出更為有利？

1、股權退出的時間點確認

2、退出要考慮的因素

三、退出對價

思考：模擬清算的邏輯及對價

四、安全退出項目的約定

1、預留股權

2、股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的草擬要點

馬老師

馬老師（房地產(chǎn)法務實戰(zhàn)專家）

現(xiàn)TOP5地產(chǎn)公司區(qū)域法務負責人

原旭輝地產(chǎn)城市公司法務負責人

華東政法大學法學研究生畢業(yè)，取得法律職業(yè)資格證書及中級經(jīng)濟師（房地產(chǎn)）證書，馬老師15年標桿房企法務工作經(jīng)歷。具有深厚的法律專業(yè)功底及豐富的實務經(jīng)驗。曾多次參與房地產(chǎn)企業(yè)相關立法活動。

lTOP5地產(chǎn)公司任職期間：

牽頭多個項目盡職調(diào)查，集團資產(chǎn)包收購及輕資產(chǎn)運營項目獲取；應對區(qū)域集中供地的合作開發(fā)協(xié)議談判；開展多次內(nèi)部培訓，獲得企業(yè)頒發(fā)的專業(yè)講師資格證書；統(tǒng)籌處理區(qū)域范圍內(nèi)重大疑難案件（股權轉(zhuǎn)讓糾紛、施工索賠清退糾紛等），并進行復盤。

旭輝任職期間：

主導大宗交易（50億）的協(xié)議談判及成交；長租公寓爆雷、類住宅延期交付糾紛、售后返租糾紛、車位統(tǒng)一長租方案等非訴類處理；處理電商費、包銷案件、分銷糾紛等群訴案件。對接20余個商辦、住宅項目，包括合作項目，商業(yè)綜合體、獨棟辦公室、辦公塔樓、底商、高端住宅租賃、二手收購項目的重新開發(fā)等。

總體房地產(chǎn)管控經(jīng)歷：

馬老師對于收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、融資、合作開發(fā)、項目運營及股權事項均有大量的實戰(zhàn)實操經(jīng)驗，并有豐富的群訴處理、大宗交易談判、項目收購、總包清退、工程索賠、訴訟執(zhí)行等操盤經(jīng)驗。

授課風格：

實踐為主并與房地產(chǎn)法務理論相為融合，體系感強，強調(diào)實用。實戰(zhàn)案例生動，講解深入淺出，信息量大、知識面寬、實踐性強。屬于典型的“實戰(zhàn)實用型”實戰(zhàn)專家。

主講課程：

《房地產(chǎn)項目收購及并購法律風險及案例解析》《房地產(chǎn)項目兼、并購與清算退出》《工程結(jié)算與索賠實戰(zhàn)案例解析》《房地產(chǎn)企業(yè)勞動法律實務》《民法典及商事法律原理與案例分析》《房地產(chǎn)商辦項目營銷創(chuàng)新運用及案例解析》《項目總視角下房地產(chǎn)企業(yè)全流程法律風險識別與防范》《合同訂立履行中的法律風險與防范》《最新土地政策解析及法律法規(guī)風險規(guī)避》《建筑工程安全生產(chǎn)法律法規(guī)及案例解析》《建筑施工企業(yè)法律風險防范》《民法典下關于建設工程的司法解釋》《農(nóng)民工工資支付條例》適用及風險防范課綱《建筑單位工程結(jié)算與索賠實戰(zhàn)案例解析》

部分服務客戶：招商蛇口、上海城投、平安不動產(chǎn)、中建西部建設湖南公司、中建三局、粵海置地、港利集團、中建四局、中交地產(chǎn)、中電建建設集團等多家企業(yè)以及線下多期公開課。

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