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課程背景

更新/整備項目不是常規(guī)的開發(fā)建設(shè)項目，兩者最大的區(qū)別是更新/整備項目需要經(jīng)過一個多主體參與的項目孵化階段，而常規(guī)的開發(fā)建設(shè)項目是從即時性獲得土地開始的。但業(yè)內(nèi)太多的操盤者卻拿常規(guī)的開發(fā)建設(shè)思路去操作更新/整備項目的前期孵化。

更新/整備項目的前期孵化操盤要用什么樣的實施模式，什么樣的融資模式，要聯(lián)合哪些主體參與，基于什么樣的技術(shù)體系，實現(xiàn)什么樣的盈利模式，是城市更新時代每一個操盤者必須面對的問題。

培訓對象

1、擬轉(zhuǎn)型城市更新的中小型開發(fā)商高管；

2、擬轉(zhuǎn)型城市更新的傳統(tǒng)地產(chǎn)服務(wù)商高管

3、城投系等地方功能性國企高管

4、擬進入城市更新的大型施工承包商央企地方高管、有產(chǎn)業(yè)資源的央企地方高管

4、業(yè)主委員會主任、城中村股份公司董事會、舊工業(yè)區(qū)大業(yè)主等

課程大綱

第一部分：模式與方向

一、項目類型

1、舊小區(qū)

2、舊廠區(qū)、舊商業(yè)

3、舊街區(qū)

4、城中村

二、更新模式

1、拆除重建

2、綜合整治

3、拆改結(jié)合

三、實施模式

1、參與主體

2、政府一級，市場二級

3、市場化一二級聯(lián)動模式

4、市場化一二級分離模式

5、深圳模式實施

四、投融資模式

1、更新/整備投融資模式全景

2、F+EPC模式

3、城市更新基金模式

4、更新/整備孵化風投模式

五、盈利模式

1、基本概念

2、一二級聯(lián)動盈利模式

3、一二級分離盈利模式

4、綜合整治類項目盈利模式

第二部分：技術(shù)體系

一、政策體系

1、更新/整備政策的演變與基本框架

2、拆與不拆的辯證統(tǒng)一

3、國進民退與國民合作的辯證統(tǒng)一

4、城投系與更新/整備

5、深廣上北及全國其他地方更新/整備政策的差異與辯證統(tǒng)一

6、《城市更新孵化政策匯編》

二、規(guī)劃體系

1、深圳更新/整備規(guī)劃體系的基本框架

2、更新/整備的協(xié)商式規(guī)劃

3、更新/整備單元規(guī)劃

4、單元規(guī)劃指標測算

5、《百圖疊加規(guī)劃圖冊》

三、經(jīng)濟體系

1、更新/整備經(jīng)濟體系含義與困境

2、經(jīng)濟體系的核心目標

3、項目成本

4、項目估值

5、風險索引表

6、更新/整備項目利益平衡

7、《城市更新經(jīng)濟測算套表》

四、三大技術(shù)體系間的關(guān)系

第三部分：操盤實踐

一、項目進入

1、研判

2、操盤策劃

3、孵化項目公司成立

4、業(yè)主初步民意收集

5、政府支持態(tài)度獲取

6、前期服務(wù)商招投標

二、項目報批

1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查

2、立項：核心為業(yè)主意愿征集、政府訴求底線敲定

3、策劃規(guī)劃：成果文件

4、《更新/整備孵化報批專員基礎(chǔ)知識手冊》

三、拆賠談簽

1、權(quán)利人核實（確權(quán)）

2、查違控違

3、拆賠方案制定

4、意向協(xié)議簽約

5、拆賠意向鎖定

6、《更新/整備孵化談簽專員基礎(chǔ)知識手冊》

四、成果交付及退出

1、更新/整備孵化項目成果交付概念

2、建設(shè)運營實施方案

3、建設(shè)運營權(quán)招標

4、前期服務(wù)商退出

五、案例

1、舊小區(qū)更新案例：深圳木頭龍小區(qū)、北京勁松社區(qū)、浙江未來社區(qū)

2、舊廠房、舊商業(yè)更新案例：深圳天安云谷、深圳華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、上海中華企業(yè)大廈

3、舊街區(qū)更新案例：深圳南頭古城

4、城中村更新案例：深圳大沖村、深圳水圍村

5、片區(qū)統(tǒng)籌更新案例：北京石景山區(qū)西部片區(qū)

第四部分：城市更新與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

一、形式必然

1、從增量到存量

2、房地產(chǎn)、土地財政與城市更新

3、精細化分工

二、中小型房企轉(zhuǎn)型城市更新

三、傳統(tǒng)地產(chǎn)服務(wù)商轉(zhuǎn)型城市更新

1、傳統(tǒng)地產(chǎn)服務(wù)商現(xiàn)狀：從世聯(lián)沒落談起

2、傳統(tǒng)房地產(chǎn)服務(wù)VS城市更新孵化服務(wù)

3、城市更新前期服務(wù)商“1+N”服務(wù)體系

4、傳統(tǒng)地產(chǎn)服務(wù)商轉(zhuǎn)型城市更新方向

四、城投等功能性國企轉(zhuǎn)型城市更新

五、中鐵、中建等大型央企建筑承包商轉(zhuǎn)型城市更新

六、各種主體聯(lián)合操盤城市更新

宋老師

宋老師，城市更新專家，主持或參與了“深圳市城市更新行業(yè)研究報告（2009-2013）”“深圳市城市更新政策法規(guī)匯編（共10冊，6600多頁）”、“城市更新拆賠機制研究、城市更新實施主體公開選擇機制研究、城市更新投融資機制研究”“土地整備實施突破”等數(shù)十項課題研究；

主講了城市更新領(lǐng)域涉及拓展、規(guī)劃、報批、拆遷等多個關(guān)于城市更新的培訓課題，參與了城市更新稅務(wù)籌劃、投融資、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與導入等多個培訓課題的研發(fā)。

到浙江金華、山東濟南、上海、廣州等多地市區(qū)為當?shù)卣皣Y平臺公司進行城市更新一級土地開發(fā)與城市更新項目熟化的相關(guān)培訓授課。

為龍華海岸城、寶安華昌工業(yè)區(qū)、光明大捷達廠區(qū)、石巖華潤廠區(qū)、鹽田沙頭角海岸農(nóng)墾廠區(qū)、羅湖果菜公司舊住宅區(qū)、田貝北苑小區(qū)等多個城市更新項目提供了城市更新項目運作咨詢和服務(wù)；

為光明新區(qū)光明社區(qū)、龍華新區(qū)龍華街道、坪山坑梓街道、坪山龍?zhí)锝值赖忍峁┝松鐓^(qū)存量土地資產(chǎn)盤活策略設(shè)計及社區(qū)城市更新項目運作、整村統(tǒng)籌等研究咨詢服務(wù)。

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