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課程介紹

目前，房地產企業(yè)并購重組如火如荼，但是，在并購重組擴張中如果瘋狂拿地、瘋狂并購又遇到房地產銷售低迷期，房地產企業(yè)一般會采取什么策略提升凈資產與凈利潤，這種提升手段會帶來什么樣的稅務風險？

房地產企業(yè)發(fā)債過程中，產生的利息支出，可以用哪些方法對沖增加收入？這種增加收入的方法會帶來什么樣的稅務風險？

房地產企業(yè)信托目前有什么最新的規(guī)定？明股實債到底能不能稅前扣除？

在與一些資金方交談的過程中，資金方往往是開口就是讓你先成立一個SPV公司，為什么要成立一個SPV公司？SPV在境外設置與境內設置的稅務風險在哪里？

房地產企業(yè)在并購重組過程中，如何把各種資本運作手段運用得收放自如、隨心所欲？“三舊”改造應該如何做稅務方案？

本次課程將一一解開你心中的各種疑慮。

課程對象

1.房地產公司中高層管理人員（董事長、總經理、項目總、營銷總監(jiān)、總工程師、部門負責人）；

2.房地產公司運營管理中心、財務中心、成本管理人員（成本部、造價部、合同部）及各職能部門中高層管理人員等；

3. 總會計師、財務總監(jiān)、投資總監(jiān)、資金經理、財務部會計師及營銷部、客服部主管/經理；

課程收益

1.了解銷售回款的前提及促進客戶回款的方法；

2.學習并掌握回款的保障是建立牽引及對內對外的約束機制；

3.如何換位思考，了解營銷與財務在銷售回款中存在的痛點；

4.學習銷售回款的創(chuàng)新放款形式；

5.學習并掌握預售監(jiān)管資金核撥的方法及創(chuàng)新形式；

課程大綱

第一天:房地產企業(yè)并購重組稅收實務

一. 房地產企業(yè)重組企業(yè)所得稅

1.合并

1）合并主導方及重組日

2）重組各方涉及的稅務狀況及財務狀況變化

3）稅收優(yōu)惠承繼

4）合并的方式:（1）母公司合并全資子公司 （2）母公司合并非全資子公司

（3）子公司合并子公司（4）全資子公司合并母公司（5）非關聯公司之間合并

5）問題:企業(yè)合并中小股東企業(yè)所得稅如何處理？

2.分立

1)股權支付及虧損彌補

2)重組交易的實質結果

3.投資

4.劃轉

1）100%直接控制的母子公司之間

2）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間

3）劃入方企業(yè)取得的被劃轉資產，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。

二．房企重組增值稅

1.一并轉讓

1）合并、分立、出售、置換等方式

2）涉及的不動產、土地使用權轉讓行為

2.留抵稅額

3.在建工程轉讓

4.無產權地下車位轉讓

5.不動產對外投資:包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

6.劃轉:土地受讓人變更為項目公司

思考問題：

1）企業(yè)分立，原企業(yè)注銷，原企業(yè)留抵的進項稅能否轉入新分立的企業(yè)繼續(xù)抵扣？

2）企業(yè)分立，原企業(yè)不注銷，原企業(yè)留抵的進項稅能否轉入新分立的企業(yè)繼續(xù)抵扣？

3）企業(yè)合并、分立是否需要開具增值稅發(fā)票？

4）房地產企業(yè)未開發(fā)項目的土地成本如何在新的項目公司抵減增值稅？

三．房企重組土地增值稅

1.政策適用（以投資為例）

2.投資主體不變

3.股權轉讓的土地增值稅

4.在建工程整體轉讓的土地增值稅

環(huán)節(jié)一：轉讓方在處置未竣工項目環(huán)節(jié)；

環(huán)節(jié)二：購買方后續(xù)開發(fā)未竣工項目再轉讓環(huán)節(jié)；

1）購買方對未竣工項目進行了完全的拆除

2）購買方對未竣工項目進行了重新規(guī)劃設計等實質性改動

3）購買方在未竣工項目的基礎上進行開發(fā)

5.重組后再轉讓的土地增值稅處理

6.合并分立

7.劃轉

四. 房企重組契稅

1.整體改制

2.公司合并

3.公司分立

4.劃轉：同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉；

5.投資：母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉；

五. 房企重組印花稅

1.政策適用

2.資金賬簿的印花稅

3.合并分立的印花稅

4.產權轉移書據的印花稅

六. 房企重組個人所得稅

1.按股權轉讓征稅

2.按先收回再投資兩個環(huán)節(jié)征稅

3.《關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》

第二天:市場下行期房企回款保衛(wèi)戰(zhàn)

一.近期政策對房地產行業(yè)的影響

房地產融資政策最新政策研判

二.房地產行業(yè)面臨的資金問題

1. 資金對房地產行業(yè)的重要性（分業(yè)態(tài)闡述）

2. 房地產公司主要資金來源及面臨的問題

3. 房地產銷售市場疲軟，按揭回款雪上加霜

三.房地產如何解決資金問題（開源）

1. 拓寬籌資渠道，緩解資金困難

2. 加強銷售回款，持續(xù)輸入現金流

3. 打好基礎功，對接資本市場

四.促進客戶回款的方法

1.銷售回款的前提:有質量的銷售服務

2.案例分析:銷售與回款的取舍

3.案例思考:銷售回款的意義

4.銷售回款的基石:解決客戶按揭痛點

五.銷售回款保障的建立

1.回款體系建立:牽引及約束機制

2.營銷與財務在銷售回款中存在的痛點

3.如何換位思考，在合作中解決雙方痛點

4.案例分析-應收賬款構成分析及解決思路

六.銷售回款的創(chuàng)新放款形式及案例分析

1.置合貸款的創(chuàng)新形式

2.大型商業(yè)物業(yè)回款策略

3.車位貸款的創(chuàng)新形式

4.精細化管理提高回款效率

七.銀企合作的建立與管理

1.案例分析-按揭合作協議要點

2.戰(zhàn)略合作關系建立

3.銀行工作效率管控

4.按揭放款規(guī)模爭取

八.預售監(jiān)管資金核撥的方法及創(chuàng)新形式

1.預售監(jiān)管資金核撥概述

2.預售監(jiān)管資金核撥創(chuàng)新措施及案例分享

3.預售監(jiān)管資金核撥工作思路及方法

九.房地產如何從管理要效益（節(jié)流）

1. 規(guī)范內部管理，形成良好機制

2. 樹立全員資金意識，發(fā)揮銷售主觀能動性

3. 房地產企業(yè)轉型初步探討

王老師

王老師：

特級注冊稅務師(首批) ,注冊造價師，資產評估師。 湖北省稅務局稅務行政復議委員會專家委員，畢業(yè)于中南財經政法大學，多年致力于為房地產企業(yè)提供深度稅務咨詢服務，為漢陽市政集團、武漢城投、當代集團等多家地產企業(yè)、上市公司、國有企業(yè)提供過深度財稅操盤服務。

張老師：

注冊會計師，注冊稅務師，中南財經政法大學碩士，現任某大型房地產集團公司財務總監(jiān)。

深耕房地產行業(yè)十余年，熟悉資本市場，曾主導三家所任職企業(yè)成功上市，幫助兩家公司主體信用評級達到AA，對資金籌措有豐富的實戰(zhàn)經驗，為公司融資超過150億。

參與多個不同業(yè)態(tài)房地產項目的決策與實施，涵蓋項目的投資決策、開發(fā)建設、銷售回款、開業(yè)運營、物業(yè)自持、稅務清算等全生命周期環(huán)節(jié)。

蔡老師：

西南政法大學法學學士。十余年房地產資金管理經驗，擅長房地產開發(fā)全周期全鏈條資金管理、銷售回款管理、預售監(jiān)管資金核撥、外部融資及法務風險防范。

現任TOP房地產企業(yè)集團財務融資總監(jiān)，全面負責集團公司銷售回款、資金核撥及法務訴訟工作。

曾任美的置業(yè)財務融資總監(jiān)，全面負責銷售回款、融資管理及資金運營工作;

曾任佳兆業(yè)城市公司融資總監(jiān)，主要負責公司銷售回款及融資管理工作;

先后服務于多家知名房企，有著豐富的資金管理經驗及廣泛的業(yè)務基礎，常年在集團各項銷售回款、融資管理及資金運營方面排名前三。年度按揭回款及外部融資金額近百億，業(yè)績突出，多次獲得優(yōu)秀員工、回款標兵、服務之星等殊榮。

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