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課程前言

李克強總理在《政府工作報告》中宣布“從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。”

經(jīng)過四年的努力，我國已經(jīng)在交通運輸業(yè)等“3+7”個行業(yè)實現(xiàn)了營改增，累計實現(xiàn)減稅6412億元。這是自改革開放以來，我國貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施。四大行業(yè)實施營改增，今年計劃再減稅5000多億元。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），總結(jié)了前四年營改增的經(jīng)驗，針對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)的行業(yè)特點，分四個附件設(shè)計了今后所有行業(yè)營改增的具體政策，因為，新文件把購置和建造不動產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，不但對四大行業(yè)納稅影響巨大，而且，對原增值稅一般納稅人也會加大進項稅額的抵扣，降低增值稅應納稅額，享受到改革的紅利。

營改增是我國經(jīng)濟生活中的一件大事，涉及每個企業(yè)，也涉及到企業(yè)的各個部門和全體員工，我們推出營改增的培訓，面向企業(yè)領(lǐng)導層、業(yè)務(wù)人員、財會人員以及全體職工。

課程收益

通過學習使學員了解建筑業(yè)房地業(yè)營改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，增值稅的計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算和法定憑證，稅收優(yōu)惠政策,增值稅會計核算等業(yè)務(wù)知識，為即將開始的營改增提前做好準備。

課程對象

建筑企業(yè)、房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

一、增值稅的一般知識

1、為什么實行營改增？

2、幾年來營改增取得的成效 。

3、“營改增”對建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的影響 。

4、企業(yè)如何做好營改增的準備工作

二、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的區(qū)別

1、所有企業(yè)均是增值稅納稅人

2、單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式納稅人的確定

3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人怎樣劃分

4、怎樣登記為增值稅一般納稅

5、扣繳義務(wù)人

6、合并納稅的規(guī)定

三、征稅范圍、稅率、征收率與應納稅額的計算

1、增值稅的征稅范圍

2、稅率與征收率

3、應納稅額計算的一般性規(guī)定

4、應納稅額的一般計稅方法

5、應納稅額的簡易計稅方法

6、過渡時期銷售不動產(chǎn)的稅率與應納稅額的計算方法

（1）銷售老項目不動產(chǎn)的稅率和計稅方法

（2）銷售營改增后新項目的稅率和計稅方法

（3）銷售使用過的不動產(chǎn)稅率和計稅方法

（4）取得土地的價款如何扣除？

（5）銷售使用過的固定資產(chǎn)與銷售不動產(chǎn)納稅有何差異？

7、過渡時期建筑服務(wù)的稅率與應納稅額的計算

（1）新老項目如何劃分

（2）建筑業(yè)老項目的征稅方法與征收率。如何抵扣分包單位的工程款？

（3）建筑業(yè)清包工的稅率與計稅方法。

（4）甲供工程的稅率與計稅方法。

（5）小規(guī)模納稅人的稅率與計稅方法。

（6）跨地區(qū)提供建筑服務(wù)如何納稅？

8、租賃不動產(chǎn)的稅率與應納稅額的計算

（1）一般納稅人出租營改增前取得的不動產(chǎn)如何納稅？

（2）一般納稅人出租營改增后取得的不動產(chǎn)如何納稅？

（3）異地出租如何納稅？

（4）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)如何納稅

（5）個人出租房產(chǎn)如何納稅？

9、老項目異地銷售的稅務(wù)處理 。

10、原增值稅納稅人有關(guān)政策。

（1）原增值稅一般納稅人營改增后購建不動產(chǎn)進行稅額如何抵扣？

（2）原增值稅一般納稅人出售房產(chǎn)如何納稅？

（3）原增值稅一般納稅人取得境外服務(wù)、勞務(wù)如何抵扣進項稅額？

（4）原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、不動產(chǎn)等，哪些進項稅額不得抵扣？

四、銷售收入及成本費用的管理控

1、銷售額收入的確定與發(fā)票的控制

2、采購環(huán)節(jié)增值稅的管理

3、取得增值稅發(fā)票的稅務(wù)處理與風險控制

五、企業(yè)經(jīng)營活動的增值稅管理

1、如何選擇合作伙伴？

2、如何簽訂合同。

3、內(nèi)部業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)流程再造。

4、企業(yè)集團通過統(tǒng)一定價分解稅負。

5、招投標中的增值稅策略。

6、全員的增值稅法制教育。

六、增值稅的納稅管理與會計核算

七、增值稅的風險與企業(yè)內(nèi)部控制

八、新常態(tài)下的稅務(wù)風險控制

（一）、嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點

1、如何確認 “銷售收入總額”？

2、如何計算“扣除項目金額”？

3、扣除項目金額有哪些具體要求？

4、出售普通準住宅有何稅務(wù)優(yōu)惠政策？

5、國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠政策？

6、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠?

7、合作建房的遞延納稅規(guī)定。

8、如何確定土地增值稅清算項目？具備何種條件對土地增值稅進行清算？

9、為降低稅負，房地產(chǎn)企業(yè)是賣毛坯房還是賣裝修房？

10、房地產(chǎn)公司欲“去產(chǎn)能”，賣項目還是賣股權(quán)？

11、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有何納稅技巧?

12、土地出讓金返還的稅務(wù)處理技巧。

13、巧用利息扣除法降低土地增值稅的方法。

14、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？

15、降低土地增值稅的小區(qū)綠化操作技巧？

（二）、企業(yè)所得稅稅務(wù)風險控制要點

1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？

2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？

3、開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？

4、如何按房產(chǎn)類別分配計算開發(fā)產(chǎn)品成本？

5、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

6、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫？如何妥善處理？

7、開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費用應當怎樣處理？

8、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預收賬款”何時轉(zhuǎn)作“主營業(yè)務(wù)收入”？

9、房地產(chǎn)公司吸收其他單位或個人資金合作開發(fā)的操作方法。

10、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

11、房地產(chǎn)企業(yè)以地換房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？

12、投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進行稅務(wù)處理？

13、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？

14、怎樣利用售后回購業(yè)務(wù)為企業(yè)籌集資金？

15、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？

16、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴大融資渠道？

17、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款？

18、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

19、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營業(yè)稅？

20、企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。

長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與過我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第4版）、《土地增值稅清算大成》（第3版）和《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。

幾年來，曾在北京大學、清華大學、、浙江大學、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關(guān)高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、蒙牛集團、神華集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

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