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‖專題說明‖

2015年房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”已進(jìn)入了收官之年，營業(yè)稅將成為歷史。營業(yè)稅改征增值稅，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是納稅人身份、計稅依據(jù)、納稅申報還是發(fā)票管理都將發(fā)生巨大的變化。變化就有潛在的風(fēng)險，變化也必然存在籌劃的機會，您是否預(yù)見到了這些潛在的風(fēng)險點？您是否洞察到了細(xì)微的籌劃空間？凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，未雨綢繆才能實現(xiàn)過渡期的平穩(wěn)過渡，事前籌劃才能創(chuàng)造來源于稅收的超預(yù)期的收益。

本課程由實戰(zhàn)派專家董老師老師為大家詳盡講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程，結(jié)合今年實施的“營改增”，從企業(yè)設(shè)立、土地取得、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售清盤到自持物業(yè)經(jīng)營，一層層抽絲剝繭，將每個節(jié)點的節(jié)稅技巧和風(fēng)險控制一網(wǎng)打盡；本專題接地氣、來吧，財務(wù)同行們,帶著您的老板來聽課，兩天必將讓您滿載而歸、不虛此行！！！

‖課程收益‖

與時俱進(jìn)：把脈房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”最新稅收政策及風(fēng)險導(dǎo)向；

熟練掌握并解決房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”過渡期涉稅問題；

掌握“營改增”財稅處理技巧及抵扣憑證風(fēng)險點；

把握“營改增”應(yīng)對策略及涉稅籌劃技巧；

掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全流程風(fēng)險點及節(jié)稅技巧，將涉稅風(fēng)險降至最低。

‖培訓(xùn)對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負(fù)責(zé)人、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖主講內(nèi)容‖

第一節(jié)：“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略

一、“營改增”背景分析

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

1．價內(nèi)稅變價外稅對企業(yè)的影響

2．納稅人身份的變化對企業(yè)的影響

3．抵扣方式變化對企業(yè)的影響

4．增值稅專用發(fā)票管理模式對企業(yè)的影響

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的應(yīng)對策略

1．樹立全員納稅管理意識

2．把住決策關(guān)

3．把住合同關(guān)

4．把住發(fā)票關(guān)

5．把住核算關(guān)

第二節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段的納稅風(fēng)險管控與籌劃

一、“營改增”過渡期企業(yè)設(shè)立的籌劃思路

1．案例分析：變量引進(jìn)法的應(yīng)用

二、涉稅難點問題解析與風(fēng)險防范

1．資本結(jié)構(gòu)對納稅有何影響？潛在哪些風(fēng)險？

2．機構(gòu)設(shè)置不同對納稅有何影響？如何做好事前籌劃？

3．如何界定開辦期？開辦期間業(yè)務(wù)招待費如何扣除？

4．混合投資業(yè)務(wù)新政策對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？

5．選擇納稅地點應(yīng)注意什么問題？

6．企業(yè)改制重組土地增值稅新政對企業(yè)設(shè)立的影響與操作指南

第三節(jié)：土地取得階段的納稅風(fēng)險管控與籌劃

一、本階段涉及的稅種及申報要點

1．契 稅

⑴ 大配套設(shè)施費是否構(gòu)成契稅計稅價格？

2．耕地占用稅

討 論：耕地占用稅是否計入契稅的計稅依據(jù)？

3．城鎮(zhèn)土地使用稅

問題1：土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？政策有何變化？

問題2：占用集體土地交不交城鎮(zhèn)土地使用稅？

問題3：土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何讓確定？簽訂土地出讓合同時應(yīng)

注意什么問題？

4．印花稅

5．土地計稅成本核算

二、“營改增”過渡期土地取得階段應(yīng)關(guān)注的主要問題

1．土地成本可以抵扣進(jìn)項稅額嗎？

2．土地取得的合法票據(jù)是什么？

3．本階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？

三、涉稅難點問題解析與風(fēng)險防范

1．取得政府土地返還款的不同情形，如何納稅處理？是確認(rèn)收入？還是沖減成本？各地規(guī)定有何不同？

2．支付貨幣拆遷補償如何納稅？需要取得何種票據(jù)？

3．接受土地使用權(quán)投資如何避免重復(fù)納稅？如何利用新政策進(jìn)行合理籌劃？

4．收購股權(quán)方式取得土地的納稅風(fēng)險分析及防范策略

5．利用增資擴股方式取得土地納稅風(fēng)險分析及防范？

6．合作開發(fā)模式有哪些?本階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？

第四節(jié)：開發(fā)建設(shè)階段納稅風(fēng)險管控與籌劃

一、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種與申報要點

1．印花稅

2．增值稅及附加

3．企業(yè)所得稅

4．土地增值稅

5．房產(chǎn)稅

6．土地使用稅

二、“營改增”過渡期開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險管控與應(yīng)對

1．合同簽訂環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注的問題

2．增值稅專用發(fā)票取得應(yīng)注意的涉稅風(fēng)險

3．建安發(fā)票開具時應(yīng)注意什么問題？

4．如何在合同中約定發(fā)票違約責(zé)任？

5．設(shè)計合同甲方承擔(dān)乙方外地差旅費問題如何在合同中約定才沒有風(fēng)險?

應(yīng)取得何種發(fā)票？

6．境外公司來華咨詢、設(shè)計合同如何納稅？應(yīng)取得何種扣除憑證？

7．銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務(wù)應(yīng)提供什么發(fā)票？營改增前后有什么不同？

8．房地產(chǎn)企業(yè)同乙方之間的違約金發(fā)票問題

9．甲供材財稅處理技巧與風(fēng)險防范，營改增后的籌劃思路

三、涉稅難點問題解析與風(fēng)險防范

1．售樓處、樣板間裝修的稅務(wù)處理

2．精裝修及相關(guān)費用的納稅處理

3．地下車庫（車位）的成本歸集

⑴ 有產(chǎn)權(quán)地下車庫（車位）

⑵ 銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位

4．紅線外成本的扣除問題

第五節(jié)：銷售環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制

一、銷售階段涉及的稅種與申報要點

1．印花稅

2．土地使用稅

討 論：土地使用稅納稅義務(wù)何時終止？

3．營業(yè)稅及附加

4．營改增后納稅申報的主要變化

5．土地增值稅預(yù)征

6．企業(yè)所得稅

二、增值稅的會計核算

1．增值稅明細(xì)科目的設(shè)置

2．增值稅會計核算及案例分析

三、“營改增”過渡期的納稅風(fēng)險管控與應(yīng)對

1．預(yù)收的誠意金、訂金、定金如何進(jìn)行納稅處理？營改增后是否會有變化？

2．代收款項各稅種規(guī)定有何不同？營改增后是否會有變化？

3．分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？營改增后是否會有變化？

4．賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅？

5．銷售階段支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？

6．開發(fā)商墊付首付款及銷售返稅存在哪些納稅風(fēng)險？

7．以房抵債什么時候納稅？計稅價格如何確定？

8．“拆一還一”如何進(jìn)行納稅處理？

9．合作建房分房階段如何進(jìn)行納稅處理？

四、涉稅難點問題解析與風(fēng)險防范

1．銷售合同交房日期如何約定有利于企業(yè)納稅？

2．銷售地下車位如何納稅？各地規(guī)定有何不同？如何在土地增值稅前扣除車位的成本?

3．自持物業(yè)對外經(jīng)營的模式與納稅技巧

第六節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員互動交流、答疑解惑。

董老師

‖主講專家‖董老師：中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師，律師。多年從事財稅方面的理論研究與實踐。研究領(lǐng)域有：稅收理論與實務(wù)、會計準(zhǔn)則、企業(yè)內(nèi)部控制等。董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問，現(xiàn)任“致通振業(yè)“5A級財稅連鎖機構(gòu)首席稅務(wù)顧問、某大型國企培訓(xùn)中心首席培訓(xùn)師、房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)特聘講師。董老師先后在北京、上海、深圳、南京、福州、貴陽、濟南等40多個城市舉辦過上百次房地產(chǎn)和建安業(yè)財稅專題講座與研討，培訓(xùn)過知名房地產(chǎn)企業(yè)上千家，并兼任數(shù)十家房地產(chǎn)公司的稅務(wù)顧問，為多家大型集團(tuán)企業(yè)進(jìn)行納稅風(fēng)險診斷和財務(wù)內(nèi)控診斷，為企業(yè)成功地進(jìn)行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益。講課由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評！

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