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課程大綱

第一部分 城市發(fā)展研究與土地研判的關(guān)系（1.5H）

一、城市經(jīng)濟(jì)：

經(jīng)濟(jì)特性決定城市未來城市化發(fā)展速度、財(cái)政收入決定未來新區(qū)土地供應(yīng)量，政府招商和融資能力決定未來老區(qū)土地供應(yīng)量

二、城市人口：

規(guī)劃人口來源與房地產(chǎn)未來價(jià)值的密切關(guān)系，探尋城市內(nèi)部各區(qū)域間人口流動的規(guī)律，尋找投資型和改善型不同客戶的走向

三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：

結(jié)構(gòu)性升級時今后十年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方向，考察產(chǎn)業(yè)分布，尋求最優(yōu)先具備產(chǎn)業(yè)升級的區(qū)域，以及將限制產(chǎn)能的區(qū)域。

在產(chǎn)城一體的發(fā)展格局下，如何判斷開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的關(guān)系。

四、城市發(fā)展：城市群與土地所在城市的關(guān)系，在新型城鎮(zhèn)化體系中，城市群將是發(fā)展的主導(dǎo)模式，城市群規(guī)劃進(jìn)而影響到城市的功能區(qū)域。

五、城市規(guī)劃：

主要研究城市規(guī)劃與土地升值的關(guān)系

城市不同區(qū)域和方位的限制、優(yōu)化、控制、拓展

第二部分 房地產(chǎn)市場研究與土地研判的關(guān)系(3H)

一、土地市場：

土地市場供求特性判斷

熱點(diǎn)區(qū)域現(xiàn)狀和未來熱點(diǎn)

土地的量價(jià)關(guān)系

二、住宅地產(chǎn)市場

合理判斷庫存和供應(yīng)量，進(jìn)而判斷未來價(jià)格趨勢。

各級別開發(fā)企業(yè)的市場格局，細(xì)分市場把控。

確立本企業(yè)的宗地的市場地位。

三、商業(yè)地產(chǎn)市場

新老區(qū)域的商業(yè)市場格局及未來趨勢對土地的影響

遠(yuǎn)郊商業(yè)的生存性評估

四、寫字樓市場與土地研究方式

五、酒店市場與土地研究方式

六、旅游文化地產(chǎn)與土地研究方式

第三部分 項(xiàng)目研究(2H)

一、宗地研究

道路體系研判方法

土地性質(zhì)分布研判方法

二、對傳統(tǒng)SWOT分析的升級

戰(zhàn)略選擇工具的運(yùn)用

第四部分 土地價(jià)值評估(2H)

一、開發(fā)周期預(yù)估與企業(yè)前置開發(fā)能力

二、開發(fā)時序優(yōu)化依據(jù)和方法

三、銷售周期評價(jià)依據(jù)和方法

四、土地價(jià)格成本估算

五、地價(jià)敏感性分析方法――土地研判與決策的不同方法

敏感因子選擇：容積率、產(chǎn)品配比、租售比、銷售速度與價(jià)格

收益評價(jià)法研判土地決策

現(xiàn)金流評價(jià)法研判土地決策

土地出轉(zhuǎn)讓法研判土地決策

第五部分 土地獲取模式與拿地研判和決策(2H)

一、土地所有權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)

二、土地獲取途徑

（一）一、二級市場聯(lián)動

（二）二級市場招拍掛

（三）項(xiàng)目獲取的決策分析

（四）如何取得政府支持

三、土地獲取流程

1、機(jī)會型企業(yè)的土地獲取

2、資源型企業(yè)的土地獲取

四、土地獲取計(jì)劃制定與執(zhí)行

第六部分 新城鎮(zhèn)化背景下的土地研判(1.5H)

以山東臨沂小城鎮(zhèn)建設(shè)為例對未來土地升值及趨勢的研判

張老師

張飚老師

國家環(huán)境產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組組長

環(huán)保部環(huán)境出版集團(tuán)生態(tài)地產(chǎn)研究所長

中環(huán)國投控股有限公司總經(jīng)理

易信城市產(chǎn)業(yè)研究院院長

曾任數(shù)家知名地產(chǎn)集團(tuán)公司總裁、顧問，實(shí)操多個區(qū)域性開發(fā)和新市鎮(zhèn)開發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實(shí)踐功。十八年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，主持一級土地整理項(xiàng)目總面積達(dá)100余平方公里，主持開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)500余萬平方，以實(shí)踐項(xiàng)目為載體，統(tǒng)籌研發(fā)、實(shí)踐和運(yùn)營管控，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

新城鎮(zhèn)化方向：

《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方式---精明增長專題》

《新型城鎮(zhèn)化與鎮(zhèn)域開發(fā)》

土地整理方向：

《如何獲取更廉價(jià)的土地》

《一級土地開發(fā)與土地控制》

《房地產(chǎn)土地獲取》

《超大規(guī)模土地項(xiàng)目策劃與開發(fā)》

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向：

《文化旅游地產(chǎn)開發(fā)》

《衛(wèi)星城開發(fā)的規(guī)劃與策劃》

《養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式》

《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略》

《科技園區(qū)的開發(fā)與拿地策略》

《農(nóng)業(yè)用地的開發(fā)方式》

《村莊改造與休閑農(nóng)業(yè)》

《大健康產(chǎn)業(yè)---全新土地運(yùn)營方式》

商業(yè)地產(chǎn)方向：

《郊區(qū)商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營模式》

《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式》

《CBD模式與開發(fā)要素》

《商業(yè)地產(chǎn)特征與招商運(yùn)營》

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理方向：

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理流程設(shè)計(jì)與管控》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃管理》

近年主持操作的項(xiàng)目涉獵范圍包括：

國家級生態(tài)地產(chǎn)示范項(xiàng)目：環(huán)境科技CBD－－北京東四環(huán)環(huán)保部國家生態(tài)科技服務(wù)園；

文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目：呀喏達(dá)酒店群、北京南六環(huán)國家環(huán)境文化主題公司、三亞檳榔河國際鄉(xiāng)村文化旅游區(qū)、三道灣大區(qū)小鎮(zhèn)－－國土資源部首批流轉(zhuǎn)示范項(xiàng)目、海南重點(diǎn)文化發(fā)展項(xiàng)目、華藏世界文化區(qū)－－天津市十大服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、中國佛教協(xié)會和古建協(xié)會協(xié)作項(xiàng)目、廣西天養(yǎng)山高爾夫別墅（桂林最大的高爾夫別墅項(xiàng)目）；

土地一級開發(fā)項(xiàng)目：天津華明鎮(zhèn)－－上海市世博會最佳城市示范區(qū)（國家發(fā)改委、國土資源部推廣項(xiàng)目）、100平方公里的丁字灣南海新城（國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)海上新城建設(shè)項(xiàng)目）、15平方公里京東愛家物流項(xiàng)目（京郊新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目）

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