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課程特色

1、政策紅利：結(jié)合宏觀政策、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)利用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得獲得政策紅利的直接方法

2、低價(jià)拿地：結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)推動(dòng)城市發(fā)展低價(jià)拿地的路徑和舉措

3、運(yùn)營(yíng)模式：結(jié)合個(gè)人案例、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)技術(shù)和操盤(pán)要點(diǎn)

4、產(chǎn)業(yè)資源：結(jié)合行業(yè)標(biāo)桿、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型所需產(chǎn)業(yè)資源的獲取方式和整合技巧

5、操盤(pán)要點(diǎn)：結(jié)合本人操作、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所面臨的難點(diǎn)和化解措施

課程大綱

一、轉(zhuǎn)型時(shí)代-----房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的深層次背景和機(jī)遇

1、中央政府的轉(zhuǎn)型舉措

1）調(diào)控，從調(diào)企業(yè)、調(diào)產(chǎn)品到調(diào)行業(yè)：陳政高主政周期的去微觀調(diào)控

2）用集約殺死“城市運(yùn)營(yíng)商”：國(guó)土資源部61號(hào)文

3）密集的棚戶(hù)區(qū)政策

4）新型城鎮(zhèn)化、人的城鎮(zhèn)化

5）三十天誕生一百座嶄新的城市：十一部委聯(lián)合下達(dá)試點(diǎn)通知

6）圍剿住宅開(kāi)發(fā)商，破圍之路：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

2、政策解讀：中央政府的目的

1）病重的北京城和京津冀一體化

2）什么是政策，什么是模式，什么是轉(zhuǎn)型

3）中央政府要做什么？產(chǎn)業(yè)和人口改變城市

4）案例：融創(chuàng)的戰(zhàn)略，習(xí)大大對(duì)地王的關(guān)注，市場(chǎng)化的深入

3、中國(guó)城市的轉(zhuǎn)型之路：產(chǎn)城一體遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

1）香港模式的弊端

2）新加坡模式的破滅

3）美式城鎮(zhèn)的興起

4）中國(guó)城市的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，從2014年6月開(kāi)始的城市格局轉(zhuǎn)型

4、地產(chǎn)新常態(tài)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大的機(jī)遇

1）重讀政策之一：在招拍掛情況下，低價(jià)獲取住宅用地

2）重讀政策之二：調(diào)整容積率、且不補(bǔ)交出讓金

3）重讀政策之三：一萬(wàn)億的PSL

4）重讀政策之四：開(kāi)發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)為城投公司

5）重讀政策之五：棚改帶來(lái)的又一次空手套機(jī)遇

二、房地產(chǎn)新常態(tài)-------決定房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的三種基本形態(tài)

1、精明增長(zhǎng)------全新的中國(guó)城鎮(zhèn)格局的樣本標(biāo)準(zhǔn)

1）精明增長(zhǎng)在美國(guó)五十個(gè)州的運(yùn)用

2）精明增長(zhǎng)的城市標(biāo)準(zhǔn)體系

3）精明增長(zhǎng)案例和具體功效

4）精明增長(zhǎng)對(duì)整個(gè)中國(guó)2014年的政策影響的驗(yàn)證

5）精明增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向與未來(lái)：住宅型房企轉(zhuǎn)型的必然性

2、農(nóng)地變革，豈止文化和旅游-------農(nóng)地上的產(chǎn)業(yè)化方向

1）中國(guó)農(nóng)地所有權(quán)變革歷程和趨勢(shì)

2）十八大及十八屆三中全會(huì)的農(nóng)地導(dǎo)向和后續(xù)舉措：集體建設(shè)用地登記和農(nóng)村戶(hù)籍制度改革

3）從農(nóng)地到建設(shè)用地：農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技巧和路徑

4）傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)的崩潰-----案例：萬(wàn)科良渚的不可復(fù)制

5）產(chǎn)業(yè)升級(jí)：農(nóng)地變革下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化必由之路

6）個(gè)人操盤(pán)案例：溫泉屯的主題定位

3、棚戶(hù)區(qū)改造-----城市產(chǎn)業(yè)和政策資金的結(jié)合

1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例：哈達(dá)灣模式

2）棚改與城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)

3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚改的優(yōu)勢(shì)模式

4）ppp與政策性資金運(yùn)用細(xì)則

5）棚改帶動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

三、產(chǎn)業(yè)化再造，文化、旅游、度假、休閑地產(chǎn)的重生之路

1、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化再造：村不動(dòng)、城入鄉(xiāng)

1）新農(nóng)村建設(shè)和文化旅游地產(chǎn)-------蒼白題材下的畸形模式

2）制度創(chuàng)新和頂層設(shè)計(jì)-------旅游地產(chǎn)的復(fù)活

3）旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化模式：鄉(xiāng)村景區(qū)化、景區(qū)產(chǎn)業(yè)化

4）多方博弈下的利益共同體搭建

5）個(gè)人操盤(pán)案例：多贏格局設(shè)立，160平方公里的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目如何獲得用地指標(biāo)

2、生態(tài)地產(chǎn)------旅游文化地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和全新的主題切換

1）生態(tài)文明啟示錄

2）生態(tài)空間和發(fā)展空間

3）個(gè)人操盤(pán)案例：缺乏自然資源和人文資源的鄉(xiāng)村的旅游地產(chǎn)價(jià)值提升方式

4）生態(tài)文明主題的深化：教育和示范主題

5）個(gè)人操盤(pán)案例：生態(tài)示范基地，生態(tài)、教育、人口、消費(fèi)能力的組合方式

3、休閑度假地產(chǎn)和遠(yuǎn)郊主題商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化突破------不僅僅是奢侈版的旅游地產(chǎn)

1）度假的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)概念

2）消費(fèi)時(shí)間：度假和休閑地產(chǎn)的核心要素

3）亞特蘭蒂斯：休閑度假的典型案例解析

4）主題定位山寨的前提

5）佛羅倫薩小鎮(zhèn)：休閑商業(yè)的革命性啟示

6）休閑度假地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)入方式

4、案例解析：萬(wàn)達(dá)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，只不過(guò)贏了土地

四、養(yǎng)老地產(chǎn)-----房企如何利用一個(gè)根本無(wú)法成立的商業(yè)模式獲得收益

1、綠城的嘗試

1）頤養(yǎng)學(xué)院：綠城養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)通路

2）圈子和尊嚴(yán)：養(yǎng)老人口的生存要素分析

3）短期收益的缺陷

2、合眾模式-----健康谷主題

1）2000畝占地的財(cái)務(wù)分析

2）致命誘惑：長(zhǎng)壽

3）客群和收益來(lái)源，房產(chǎn)保單化

3、拿地功能和不可行性

4、大健康產(chǎn)業(yè)----養(yǎng)老地產(chǎn)的唯一可實(shí)現(xiàn)主題

1）大健康與中國(guó)特色

2）試水大健康：復(fù)星的布局模式

3）大健康與休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式

4）個(gè)人操盤(pán)案例：丁字灣南海新城的突破困局

五、永恒的主題：城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)和破解方法

1）土地性質(zhì)變更

2）拆分銷(xiāo)售

3）招商實(shí)現(xiàn)

4）獲取最大限度的政策優(yōu)惠

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新類(lèi)別和實(shí)操要點(diǎn)

1）房地產(chǎn)企業(yè)如何尋求城市發(fā)展的需求點(diǎn)切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

2）科技與創(chuàng)新題材的構(gòu)建

3）科技CBD

4）科技新城

5）新市鎮(zhèn)和商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新升級(jí)

6）從EOD到環(huán)保低碳CBD

7）教育主題的城市化運(yùn)用

8）創(chuàng)意文化主題的新變種

9）CSD和CLD

10）工業(yè)園區(qū)

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的命脈-----人口導(dǎo)入

1）個(gè)人操盤(pán)案例：中新生態(tài)城的救贖之路

2）低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)園

3）人口導(dǎo)入和原住民的利益設(shè)計(jì)

4）個(gè)人操盤(pán)案例：利用人口導(dǎo)入獲得低價(jià)住宅用地

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)

1）資源的起點(diǎn)

2）主題定位，不可忽視的力量

3）組織的設(shè)計(jì)

4）回歸主題：住宅用地的獲取

5）個(gè)人操作案例：民營(yíng)資本如何獲取財(cái)政部專(zhuān)項(xiàng)資金

六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)模式

1、主題定位設(shè)計(jì)：政府與房企共贏關(guān)系構(gòu)建

1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)體系的合理利用

2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口導(dǎo)入方法

3）重建一座城市的規(guī)劃體系

4）取信政府的方法

5）讓你的項(xiàng)目成為政府工作報(bào)告承諾完成的政府項(xiàng)目

6）城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)方式

7）個(gè)人操作案例：政府協(xié)議和開(kāi)發(fā)模式

2、組織構(gòu)建：招商的組織和實(shí)操

1）資源整理，資源無(wú)處不在

2）產(chǎn)業(yè)吸引力模型和資源導(dǎo)向

3）準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的力量

4）前置招商的計(jì)劃組織和實(shí)施

5）個(gè)人實(shí)操案例：中交建筑CBD

3、運(yùn)營(yíng)模式構(gòu)建

1）協(xié)議方法

2）組織構(gòu)建的不同之處

3）非常設(shè)機(jī)構(gòu)的重要性

4）節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)

5）土地利用規(guī)劃的要害之處

6）操作規(guī)程：從合規(guī)性到商業(yè)模式

4、實(shí)操技巧

1）利用政府債務(wù)

2）利用政府城市規(guī)劃

3）利用上一級(jí)政府的引導(dǎo)方向

4）利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)會(huì)

5）利用招商政策

6）利用政府機(jī)構(gòu)和平臺(tái)

7）利用產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)和研發(fā)機(jī)構(gòu)

8）利用土地政策

張老師

張飚老師

國(guó)家環(huán)境產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組組長(zhǎng)

環(huán)保部環(huán)境出版集團(tuán)生態(tài)地產(chǎn)研究所長(zhǎng)

中環(huán)國(guó)投控股有限公司總經(jīng)理

易信城市產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)

曾任數(shù)家知名地產(chǎn)集團(tuán)公司總裁、顧問(wèn)，實(shí)操多個(gè)區(qū)域性開(kāi)發(fā)和新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實(shí)踐功。十八年的項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，主持一級(jí)土地整理項(xiàng)目總面積達(dá)100余平方公里，主持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)500余萬(wàn)平方，以實(shí)踐項(xiàng)目為載體，統(tǒng)籌研發(fā)、實(shí)踐和運(yùn)營(yíng)管控，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

新城鎮(zhèn)化方向：

《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方式---精明增長(zhǎng)專(zhuān)題》

《新型城鎮(zhèn)化與鎮(zhèn)域開(kāi)發(fā)》

土地整理方向：

《如何獲取更廉價(jià)的土地》

《一級(jí)土地開(kāi)發(fā)與土地控制》

《房地產(chǎn)土地獲取》

《超大規(guī)模土地項(xiàng)目策劃與開(kāi)發(fā)》

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向：

《文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》

《衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)的規(guī)劃與策劃》

《養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式》

《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略》

《科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)與拿地策略》

《農(nóng)業(yè)用地的開(kāi)發(fā)方式》

《村莊改造與休閑農(nóng)業(yè)》

《大健康產(chǎn)業(yè)---全新土地運(yùn)營(yíng)方式》

商業(yè)地產(chǎn)方向：

《郊區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式》

《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式》

《CBD模式與開(kāi)發(fā)要素》

《商業(yè)地產(chǎn)特征與招商運(yùn)營(yíng)》

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理方向：

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理流程設(shè)計(jì)與管控》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理》

近年主持操作的項(xiàng)目涉獵范圍包括：

國(guó)家級(jí)生態(tài)地產(chǎn)示范項(xiàng)目：環(huán)境科技CBD－－北京東四環(huán)環(huán)保部國(guó)家生態(tài)科技服務(wù)園；

文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目：呀喏達(dá)酒店群、北京南六環(huán)國(guó)家環(huán)境文化主題公司、三亞檳榔河國(guó)際鄉(xiāng)村文化旅游區(qū)、三道灣大區(qū)小鎮(zhèn)－－國(guó)土資源部首批流轉(zhuǎn)示范項(xiàng)目、海南重點(diǎn)文化發(fā)展項(xiàng)目、華藏世界文化區(qū)－－天津市十大服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、中國(guó)佛教協(xié)會(huì)和古建協(xié)會(huì)協(xié)作項(xiàng)目、廣西天養(yǎng)山高爾夫別墅（桂林最大的高爾夫別墅項(xiàng)目）；

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：天津華明鎮(zhèn)－－上海市世博會(huì)最佳城市示范區(qū)（國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部推廣項(xiàng)目）、100平方公里的丁字灣南海新城（國(guó)家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)海上新城建設(shè)項(xiàng)目）、15平方公里京東愛(ài)家物流項(xiàng)目（京郊新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目）

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