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第一章 典型房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備方法與合作空間

1.1.典型房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備的幾種模式

(1)公開(kāi)市場(chǎng)：招拍掛與合作招拍掛

(2)非公開(kāi)市場(chǎng)：產(chǎn)業(yè)勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)與舊改

(3)收并購(gòu)市場(chǎng)：股權(quán)合作與工程收購(gòu)

1.2.典型土儲(chǔ)方式的合作空間

(1)招拍掛與合作招拍掛：保證金融資、操盤(pán)能力合作、資金定投合作

(2)產(chǎn)業(yè)勾地：產(chǎn)業(yè)資源共享、融資合作、政策支撐合作

(3)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)：平臺(tái)公司融資合作、政策融資合作、通道返還合作

1.3.典型土儲(chǔ)方式的合作路徑簡(jiǎn)述

(1)股權(quán)合作：針對(duì)實(shí)體企業(yè)的合作方式，需要明確工作界面與工作路徑

(2)債權(quán)合作：針對(duì)金融機(jī)構(gòu)的合作方式，需要明確融資需求的合作路徑

(3)工程收購(gòu)：在建工程收并購(gòu)

第二章 不同類(lèi)型項(xiàng)目合作的流程與工作界面剖析

2.1.招拍掛土儲(chǔ)語(yǔ)境下的合作方式

(1)保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉(zhuǎn)效率，面向?qū)ο?/p>

(2)聯(lián)合操盤(pán)：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析

(3)招拍掛語(yǔ)境之下的合作企業(yè)的選取與基本工作流程：金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)鏈融資、房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)合關(guān)系，國(guó)企的合作

2.2.勾地語(yǔ)境下的合作方式

(1)產(chǎn)業(yè)資源方面的合作要點(diǎn)：勾地鐵三角的開(kāi)發(fā)角色，房地產(chǎn)企業(yè)的主要作用，房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)資源的合作空間

(2)勾地語(yǔ)境下的資金合作要點(diǎn)：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷(xiāo)售回款，產(chǎn)業(yè)補(bǔ)助，招商獎(jiǎng)勵(lì)，產(chǎn)業(yè)物業(yè)的移交與轉(zhuǎn)移

(3)勾地語(yǔ)境下的合作企業(yè)選取與一般流程

2.3.招拍掛語(yǔ)境下的合作方式

(1)股權(quán)合作與工程收購(gòu)的優(yōu)劣分析

(2)股權(quán)合作下盡調(diào)工作的主要要點(diǎn)：股權(quán)關(guān)系、債權(quán)關(guān)系、償還優(yōu)先級(jí)、有票成本/無(wú)票成本對(duì)項(xiàng)目估值的考慮、交易方式對(duì)項(xiàng)目獲取的風(fēng)險(xiǎn)與影響

(3)工程收購(gòu)下盡調(diào)工作的主要要點(diǎn)：地方土增稅政策的計(jì)算規(guī)則、在建工程收購(gòu)啟動(dòng)的主要政策支撐、稅務(wù)籌劃、資金計(jì)算實(shí)務(wù)

(4)一般股權(quán)交易的設(shè)計(jì)要點(diǎn)：資金支付節(jié)奏、資金支付的條件、股權(quán)交易中的股權(quán)變更的路徑和確認(rèn)辦法，公司交易章程

項(xiàng)目融資融資方案實(shí)例分析

項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況預(yù)測(cè)與融資需求分析

土地獲取階段的融資方案

股權(quán)融資方案與實(shí)施主體

債券融資方案與實(shí)施主體

工程開(kāi)發(fā)階段的融資方案

債券抵押/供應(yīng)鏈融資/開(kāi)發(fā)貸/信托

銷(xiāo)售階段的融資方案

應(yīng)收賬款融資

第三章 實(shí)例解析：

3.1.合作招拍掛：大唐地產(chǎn)與中南置地在南通的戰(zhàn)略關(guān)系的達(dá)成與全面合作的要點(diǎn)及工作組織簡(jiǎn)析

(1)雙方角色與處境分析

(2)合作起源與合作空間

(3)合作方式與合作內(nèi)容

3.2.產(chǎn)業(yè)勾地：清華啟迪與寧波萬(wàn)科在奉化的勾地案例簡(jiǎn)析

(1)雙方角色與處境分析

(2)合作起源與合作空間

(3)合作方式與合作內(nèi)容

(4)合作效果評(píng)估

3.3.收并購(gòu)項(xiàng)目：上海古北社區(qū)在建工程收并購(gòu)案例簡(jiǎn)述

(1)企業(yè)角色與公司家底盤(pán)點(diǎn)

(2)交易路徑設(shè)計(jì)與稅務(wù)籌劃方案

(3)談判要點(diǎn)與推動(dòng)方向

(4)合作效果評(píng)估

3.4.項(xiàng)目融資融資方案實(shí)例分析

(5)項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況預(yù)測(cè)與融資需求分析

(6)土地獲取階段的融資方案

股權(quán)融資方案與實(shí)施主體/債券融資方案與實(shí)施主體

(7)工程開(kāi)發(fā)階段的融資方案

債券抵押/供應(yīng)鏈融資/開(kāi)發(fā)貸/信托

(8)銷(xiāo)售階段的融資方案

應(yīng)收賬款融資

第四章 一些建議與要點(diǎn)回顧

4.1.課程回顧：四類(lèi)土儲(chǔ)方式與合作空間；各類(lèi)合作的主要流程與要點(diǎn)；重點(diǎn)注意方向

4.2.針對(duì)企業(yè)自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所適合的合作方式進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并提出一些優(yōu)化建議

4.3.針對(duì)企業(yè)自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所合適的市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并提供一些潛在的合作伙伴

曾老師

講師簡(jiǎn)介：

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總

原萬(wàn)科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬(wàn)科地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等房開(kāi)企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門(mén)擔(dān)任建管所代所長(zhǎng)，經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開(kāi)發(fā)、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對(duì)外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，負(fù)責(zé)組織撰寫(xiě)投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測(cè)算等工作。期間完整經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)、綜合新城開(kāi)發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類(lèi)型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。

主要參與的項(xiàng)目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類(lèi)堆場(chǎng)、碼頭倉(cāng)儲(chǔ)用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》——對(duì)于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開(kāi)發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點(diǎn)的片區(qū)總體更新研究，主要目標(biāo)是研究在新的舊更形式下政策機(jī)制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲(chǔ)備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長(zhǎng)時(shí)從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。

主講課題：

《土地全周期開(kāi)與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）與舊改（土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）開(kāi)發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項(xiàng)目投資測(cè)算》

《新特殊經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購(gòu)?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)控制及實(shí)操案例深度解析》

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